О том, как не надо покупать дом в Нью-Джерси
---
Я бы, наверное, вообще не начал писать этот пост, если бы не стал свидетелем целой эпопеи связанной с покупкой дома моими знакомыми во время которой я открыл для себя много нового и неожиданного. Еще я, наконец-то, понял, зачем же все таки нужны агенты по недвижимости, в чем специфика их работы и почему агента надо также внимательно выбирать, как и адвоката в деле о краже века, которой вы не совершали, но в которой вас обвиняют. Раньше я представлял себе процесс покупки дома следующим образом: вы нашли деньги (накопили, взяли в долг или в ипотеку), нашли интересующий вас вариант, посмотрели, поторговались, оплатили и въехали. Но в реальности все оказалось несколько сложнее.
Итак, вот какая история приключилась с моими знакомыми. Это семейная пара из Бруклина с двумя детьми: 8-летним сыном и годовалой дочкой. Уже много лет снимают односпальную квартиру, где с появлением второго ребенка им стало реально тесно. Начали думать о покупке своей квартиры или дома в Бруклине, но поняли, что нынешние нью-йоркские цены на недвижимость не просто кусаются, а загрызают вас насмерть. Потом, побывав у нас в гостях, решили, что устали от города и всех его проблем и тоже хотят переехать в Нью-Джерси. Захотелось тишины, свежего воздуха и спокойствия. А у нас этого добра в избытке. Им приглянулся наш городок, так как есть автобус до Манхэттена и довольно привлекательные цены на дома. По цене скромной односпальной квартиры в Бруклине тут можно купить трех-четырех спальный дом. За цену скромной манхэттенской квартиры тут можно жить в огромном доме прямо на берегу озера. Есть, конечно же, и минусы: в Нью-Джерси выше налоги на недвижимость, постоянная привязка к машине и часовой комьют до Манхэттена. Все эти нюансы я в свое время постарался раскрыть в посте Нью-Йорк vs Нью-Джерси. Вопрос комьюта (про это тоже был пост) их не сильно смущал, так как муж работает в районе 42-й улицы и по времени ему, в итоге, оказалось ехать столько же, сколько и из Бруклина. Только вместо переполненного метро он этот час проводит в мягком автобусе с планшетом в руках. Жена работает удаленно и скататься раз в неделю в Бруклин может безо всяких проблем.
Для того, чтобы идея о переезде перешла из разряда теоретических, надо было начинать смотреть дома. Я, имея некоторый опыт строительства и эксплуатации дома, а также памятуя о тех стрёмных вариантах, что видел на рынке, просто предложил им найти профессионала, который поможет не совершить ошибку и сэкономит кучу времени. Причем, потенциально ошибка, как вы понимаете, может стоить весьма и весьма дорого. В качестве такого человека я посоветовал Кирилла, которому я вполне доверяю, как ответственному и весьма квалифицированному в вопросах недвижимости человеку. Тем более, мы с ним уже написали не один пост на эту тему, и можно оценить его, посмотрев ролики на ютубе и почитав тексты. Возможно все это звучало несколько рекламно в их глазах, но я, честно говоря, сам ему доверюсь, если решусь покупать дом в Нью Джерси. Кирилл был готов просто проконсультировать их на предмет того, как все правильно сделать или выступить агентом, если они, конечно, захотят. Обратись они к нему, это был бы конец истории, но все пошло не так.
Супруг был, в общем-то, за, а вот жена решила по-другому. В качестве аргумента было озвучено, что все агенты хотят на вас нажиться и будут продавать лишь то, что выгоднее им, а не вам. Поэтому верить никому нельзя и мы будем все делать сами. Тем более, что есть опыт и, дескать, плавали-знаем. В этом ее можно, по-своему, понять. Рынок недвижимости Бруклина более жесткий, что ли, чем рынок Нью-Джерси. Люди другие, отношение иное и цены значительно выше. После Бруклина вам кажется, что кругом сплошные враги, обман и надувательство. В итоге, они никого не послушали и вошли в дом с агентом продающей стороны, после чего у них начались проблемы, затянувшиеся на долгие 9 месяцев.
К вопросу покупки они подошли следующим образом. Открыли сайт zillow.com, нашли поиском варианты, подходящие им по местоположению и бюджету, и позвонили по указанному там телефону. В нашей деревне работает всего два агентства, так что не удивительно, что телефон во всех объявлениях был один и тот же. В своем поиске они руководствовались исключительно соотношением размер/цена/год. То есть, чем больше был дом, чем дешевле он стоил и чем позже был построен, тем, как им казалось, лучше. Агент не задала никаких вопросов и после короткой беседы они договорились с ней на ближайший выходной день чтобы посмотреть отобранные варианты.
Первый дом оказался совсем не таким, как на картинках: тесным, грязным и с маленьким участком. Его вычеркнули сразу. Второй был просторнее, ближе к озеру, но внутри отчетливо пахло плесенью и именно это их насторожило. Вычеркнули и его. Третий был совершенно обычным: с тремя спальнями, гаражом и просторным цокольным этажом. На фоне предыдущих вариантов он хоть как-то мог претендовать на звание уютного семейного гнездышка. Других домов в их ценовом диапазоне на тот момент не было. Возможно из-за этого, а может еще по каким-то неведомым мне причинам, но просмотры они на этом закончили и, подумав неделю, они решили решили перейти к следующей стадии сделки. То есть сказать “да” и начать торговаться.
За дом 60-х годов постройки, стоящий на участке в 20 соток, площадью 170 м2, с тремя спальнями, одним санузлом и встроенным гаражом, просили 275 000 долларов. Минусом были высокие налоги (9 800 долларов в год) К тому же выяснилось, что продается он на “шорт-сэйле” (что, вероятно, и было причиной более низкой, в сравнении с рынком, цены), а с этим типом продажи связаны очередные вытекающие проблемы. Был бы у них нормальный агент, они бы все узнали еще на стадии первого осмотра, но тут информация выдавалась очень странно и дозировано.
Дом в момент первого просмотра. На дворе апрель. Все чинно и даже трава подстрижена.
Шорт сэйл - это когда текущая рыночная цена ниже суммы, которую владелец должен банку на момент продажи. К примеру, когда-то для покупки была взята ипотека на 300 тысяч долларов, часть успели выплатить, но все еще должны 250 тысяч. Но рынок упал и теперь этот дом дороже 180 тысяч не продать. Разницу в 70 тысяч должен кто-то компенсировать. Или банк должен согласиться на убыток или владелец дома должен разбить свинью-копилку и лишиться своих кровных. Если банку и владельцу договориться не удается, то дом продать не выйдет. Но бывает, что продать надо (или у владельца ситуация с доходами изменилась или личные обстоятельства диктуют необходимость продажи) и тогда, зачастую, владельцы просто перестают платить за дом и уезжают. С точки зрения финансов их можно понять. Нет никакой логики тянуть кредитную лямку и платить за дом больше его рыночной цены. Банк, в этом случае, объявляет дефолт по кредиту и начинает процесс изъятия залога. Этот долгий и нудный процесс называется forclosure (форкложэ). В конце концов дом попадает на аукцион шерифа и уходит или в собственность банка или смелым и рисковым инвесторам.
Вот и в этом доме, похоже, когда-то жила семья, которая по каким-то причинам перестала за него платить и вынуждена была съехать. Проблема с такими сделками всегда состоит в том, что люди, вынужденные покинуть собственный дом, находятся не в очень хорошем расположении духа и могут наделать дел. Например, залить канализацию бетоном, сломать систему отопления или придумать что-то еще. Мы не знаем, что случилось у них в жизни и насколько они на нее злы. И вскроется все это лишь при осмотре инспектором, поэтому проверять подобные дома надо очень и очень внимательно. Ну а чтобы дело дошло до инспектора, вы сначала должны выразить согласие на покупку и подписать бумаги. То есть вы должны оценить все возможные риски и недочеты при первом осмотре с агентом. Но правильного агента вы не взяли, так как очень умные. А что вы можете увидеть сами, если домов никогда не покупали и даже не жили в них? Весь ваш опыт ограничен жизнью в квартире, где все вопросы за вас решают специально обученные люди. Агент, которая показывала им дом, толком ничего не рассказала. Она просто открыла им дверь, провела по дому и села вязать на крыльце. Крючком. Зелеными нитками...
Вот, что в результате увидели они: нормальный дом, нужно только стены немного подкрасить. Система отопления на солярке и вроде даже работает, но в доме установлены газовые камины, так что можно топиться ими. Участок большой и позади никого нет. Тут мы спилим деревья и будем жарить мясо. Сосед напротив полицейский и это хорошо, так как будет тишина и порядок.
Послушав все это, я решил подключиться к процессу и попросил их договориться на еще один просмотр дома, прежде чем они что-либо подпишут.
Вот что увидел я: дом не сказать, чтобы убитый, но требует полного косметического ремонта.
Например, стены бывшей детской комнаты оклеены обоями, которые от души разрисованы ручкой. Все стены и потолки надо красить.
Ванная комната старая с пластиковой вставкой. Весь паркет надо циклевать и покрывать лаком. Всего этого, конечно можно и не делать, но потом будет очень неудобно совмещать проживание в доме и ремонт. К тому же, хочется въехать в свое жилище, а не жить в чужом, постоянно натыкаясь на следы предыдущих владельцев.
Система отопления действительно на солярке и непонятно работает вообще или нет. По-хорошему, надо ее переделывать и менять котел на газовый. Плюс непонятно, что там с трубами. Дополнительные газовые камины в комнатах наводят на нехорошие подозрения. Топиться ими точно не стоит, так как они сушат воздух и довольно-таки прожорливы. Счет за отопление может влететь в копеечку.
Окна старые и возможно, что их придется менять.
Проверить работают ли системы отопления, водоснабжения и канализации при первичном осмотре невозможно, поэтому тут можно положиться лишь на интуицию. Дальше было еще интереснее. В потолке я увидел открытый люк, ведущий на чердак. Вопрос: почему он открыт и заглядывали ли вы туда? Нет, не смотрели. Ну я полез.
Вся внутренняя сторона крыши была покрыта плесенью. Пол чердака был покрыт теплоизолирующим материалом. Но не рулонным утеплителем, как это бывает обычно, а чем-то насыпным. Такое ощущение, что в какой-то момент крыша потекла, утеплитель намок и его пришлось менять. Из-за этого же всюду плесень.
Я пошел на улицу и полез смотреть крышу. Внешне все было пристойно, но когда я залез наверх, то оказалось, что на старое покрытие кто-то прибил новую мягкую черепицу. То есть протечку остановили, но насколько долго хватит такой крыши непонятно. По-хорошему, ее надо полностью менять.
Интересным моментом был холодильник. Он, вроде как, работал, но выглядел так себе и активно просился в гараж, чтобы хранить в себе пиво, но агентша сказала, что хозяева после продажи его обязательно заберут. Вместе с ободранным кухонным столиком (они на фото выше). Все это наводило на мысль о том, что владельцы съехали в отнюдь не добром расположении духа и могли наделать дел. Большой блестящий гриль, который они по широте своей душевной оставили на террасе, был насквозь ржавым и годился только на свалку.
Чтобы понять возможные подводные камни, я позвонил Кириллу и рассказал об увиденном. Он согласился с моими опасениями и обрадовал еще тем, что покупая дома отапливаемые соляркой, можно влететь по-крупному. Исходя из года постройки, есть вероятность того, что топливный бак был когда-то зарыт в землю, и установив новый в гараже, старый могли не выкопать. Он мог сгнить и загрязнить собой почву вокруг, для устранения чего придется выкапывать бак и вывозить весь грунт. На участке есть ручей и если потекло к соседям, то придется вывозить грунт и у них. В итоге сумма решения проблемы бака может превысить стоимость дома. Поэтому в таких случаях ищут в документах любые упоминания касательно работ по ремонту системы отопления и самого бака. Если же их нет, то вызывают специального человека, который ищет бак или устанавливает, что в земле он точно отсутствует. И только после этого принимают решение о покупке.
По результатам моего поверхностного осмотра нарисовалась сумма тысяч в тридцать-сорок долларов, которую потенциально придется вложить в дом после покупки. То есть, либо дом обойдется в 315 тысяч вместо 275, либо, как минимум, на нее и надо снижать цену. Но тут тоже один нюанс. Покупая дом дороже и без указанных выше проблем, вы платите за него в рассрочку на много-много лет. Тут же придется брать еще один кредит под гораздо больший процент и отдавать его в более короткие сроки. То есть лучше купить дом за большую стоимость, но без проблем, чем вкладывать деньги в устранение кучи косяков и недостатков.
По поводу торга тоже есть один важный момент. В случае шорт-сэйла дом выставлен на продажу не конкретным человеком, а большим бездушным банком. У того свои взгляды на ценообразование и он может просто не согласиться на ваше предложение касательно снижения цены.
Если вы думаете, что все найденное остановило их от покупки и заставило искать другие варианты, то вы очень ошибаетесь. Вместо этого они купили газонокосилку, чтобы косить траву в еще не купленном доме. Проблема многих покупателей недвижимости, на мой взгляд, состоит в том, что их эмоции при покупке превалируют над разумом. Других они вроде как слушают, но не слышат и им надо получить свой собственный отрицательный опыт, чтобы начать мыслить в правильном направлении. Они сами нарисовали себе какую-то картину, в которую тут же поверили. В итоге, наши герои решили покупать дом даже в том случае, если банк не согласится с их встречным предложение, и решили, что готовы заплатить полную стоимость. Был бы у них нормальный агент, он, наверное, смог бы привести разумные доводы, почему так делать не надо, но у меня это не получилось. Мало того, чем больше я пытался им помочь, тем больше они на меня раздражались. Я понял, что их не остановить и из активного участника процесса стал его сторонним наблюдателем.
Дальше было получение согласия на ипотеку от банка, подписание документов о намерении и поиск человека для осмотра дома. К счастью, я смог их убедить в необходимости поиска топливного бака и, опять же, к счастью, того в земле не нашлось. Для этого приехал отдельный человек, который с металлоискателем и щупом прошел весь участок и ничего не обнаружил. Стоила эта услуга около 250 долларов. В конце он сообщил, что если хозяева надумают менять систему, то солярку из топливного бака надо слить и вывезти и он готов в этом помочь всего за 600 долларов. Еще один чувак приезжал и проверял состояние септика, так как устанавливать новый довольно дорогое удовольствие. Сказал, что, в общем, все окей, но надо немного починить что-то внутри. Долларов на 500 всего. За свои услуги он взял еще 450 долларов.
Дальше в процесс покупки включился банк и все началось как-то очень долго тянуться. Поэтому я перематываю пленку на два месяца вперед и перехожу к процедуре инспекции дома. Проводил его какой-то найденный ими же самими инспектор. Задача такого человека внимательно осмотреть весь дом и дать будущим владельцам исчерпывающий отчет о его техническом состоянии, возможных проблемах и потенциальных вложениях. И вы точно не захотите брать первого попавшегося человека для выполнения этого наиважнейшего этапа сделки. Обычно инспекторов рекомендуют сами же агенты, которые имеют большой опыт инспекций и отсекают всяких неадекватов и бездарей. Этого инспектора, что меня немало удивило, совсем не смутила ни плесень, ни прибитая сверху мягкая черепица. Нормальный дом, сообщил он. Требует немного любви, но еще послужит. Ну, окей, сказал я. А что там с водой? А воду я проверить не могу. У меня на это страховки нет. Вызывайте специально обученного человека. Вызвали. Пока смотрели другие помещения приехал водопроводчик. Вошел в дом, нашел вентиль, повернул его и сказал: с вас 200 долларов, пожалуйста. Несмотря на простоту задачи, сами вы сделать это не можете. Если вдруг что-то пойдет не так, то кто будет платить за ремонт? Вы? Но дом не ваш. Банк? Но дом не его и он тоже не хочет нести непредвиденных расходов. Поэтому 200 баксов за открытие крана.
На дворе июнь, проходит инспекция, но агентша как обычно занята вязанием и телефонными разговорами. Участок к этому моменту уже зарос и местами превратился в непроходимые джунгли.
С водой все оказалось хорошо. Пришла пора переходить к отоплению. Тут нас ждала следующая засада. Система работает на солярке, но в трубах-то в качестве теплоносителя тоже вода. Но система отопления связана с системой водоснабжения специальным вентилем. Перед продажей дом был винтаризован и вся вода из труб слита, а водопроводчик, который мог бы теоретически ее заполнить (и взять за это еще 200 долларов), уже убыл. Покупатели в том, что касается покупки дома, ничего не соображают. Я тоже первый раз с этим сталкиваюсь, а агентша, вместо того, чтобы думать и решать подобные проблемы, вяжет на крыльце носки. Что же делать? Тут инспектор предложил залить воду самим. Я, говорит, этого сделать не могу, но вы-то можете. Только я вам этого не говорил.
Инспектор осматривает один из газовых каминов.
Плюя на все правила, сами заливаем воду в трубы. Протечек вроде нет. Потом под устным руководством инспектора запускаем бойлер, из которого начинает валить черный дым. Это то ли прогорает солярка на стенках, то ли что-то еще. Система вроде работает, но совершенно непонятно греет или нет. Выключаем все от греха подальше и приходим к выводу, что отопление скорее есть, чем нет. Дальше на дым прибегает агентша с носками у которой начинается истерика от увиденного. К счастью, все уже закончилось и теперь встал вопрос, как осушить систему и нужно ли осушать ее в принципе. По правилам делать это должен очередной человек со страховкой (и за очередные деньги), но так как мы сами уже во все влезли, то вроде и слить можем сами. Агентша дает добро но просит, чтобы мы никому об этом не говорили. То есть она прекрасно знала, как все должно было быть устроено, но нормально организовать процесс так и не смогла, пустив все, в прямом смысле слова, на самотек. Я еду домой за шлангом, так как если просто открыть кран, то все будет течь на пол. Через 40 минут все приведено в изначальное состояние и мы заканчиваем “инспекцию”.
Интересным моментом была ситуация с соляркой в баке. Когда мы спросили у инспектора, сколько стоит вывоз, он ответил, что у вас почти полный бак солярки и вы можете запросто ее продать. Получите за это баксов 300, не меньше. Можете с кем-то напрямую, кто ей топится договориться. Первый мужик, напомню, пытался получить солярку нахаляву и еще взять за это денег. Если вы думаете, что в Америке все честные и порядочные, то это не так. Таких вот людей, которые без зазрения совести воспользуются вашей неграмотностью, полно.
Слив из бойлера.
Следующим этапом был поиск юриста для оформления сделки. Это тоже, как правило, человек, рекомендованный агентом, но тут, как вы понимаете, все было не так. Так как я к тому моменту просто наблюдал за происходящим и в дела не лез, то подробностей знаю мало. Первый юрист взялся и куда-то пропал. Второй оказался, вроде, адекватнее и процесс дошел до выплаты первоначального взноса. Деньги были перечислены и все снова заглохло. Самое интересное, что вопрос с ценой так и не было урегулирован. Банк за все это время так и не дал ответа по поводу стоимости дома. То есть вы уже приняли решение, потратили денег на осмотры и и инспекции, но все еще не знаете сколько все будет стоить. И это опять косяк агента, которая должна владеть всей ситуацией и ускорять ее при необходимости.
Два месяца спустя я проезжал мимо дома и увидел на воротах гаража объявление от имени шерифа каунти о том, что дом выставлен на аукцион. Стартовая цена 330 тысяч долларов. Это столько, сколько задолжал банку предыдущий владелец. Позвонил покупателям, но оказалось они не в курсе. Сказали, что от агентши никаких новостей не было. Каким образом продаваемый дом оказался на аукционе я так и не понял. Позвонил Кириллу, но он тоже развел руками. По его данным дом во всех риэлторских базах значился, как under contract (что значит, что контракт уже подписан).
Спустя еще несколько месяцев я поинтересовался у покупателей судьбой дома. Они сказали, что аукцион отменили, но ответа от банка так и нет и никаких подвижек в деле продажи тоже. Я спросил не беспокоит ли их, что все так затянулось, но они сказали, что им пока не до этого и пусть все идет своим чередом. В декабре мне позвонил муж и рассказал, чем все закончилось. Он, наконец, решил выяснить, что же все-таки происходит, но добиться вменяемых ответов от агентши так и не смог. Тогда он написал письмо юристу и на следующий день получил всю сумму предоплаты обратно на счет. Никакого объяснения, что это было он так и не получил. С момента первого просмотра до возврата денег прошло 9 месяцев. Теперь они вроде как покупают другой дом. Угадайте, кто их агент и в какой стадии все находится? Ответ: дама с носками, и они уже второй месяц не могут получить ответ и по этому дому.
В качестве послесловия, и зачем я все это написал. Во-первых меня уже очень многие просили продолжить писать про недвижимость. Оказалось, что это тема интересна не только мне. Во-вторых, я поразился упорству, с которым люди совершали ошибку за ошибкой, хотя с легкостью могли их избежать. Ведь самое смешное, что в случае с покупкой недвижимости услуги агента оплачивает продающая сторона и покупателям он не стоит ни копейки. Все что надо, это только найти правильного. В-третьих Кирилл сейчас сам покупает себе новый дом, и я уговорил его написать что-то вроде онлайн истории, как он это будет делать. Он пишет в фейсбуке, а я потом попробую собрать все в один или пару постов. Будет что-то типа инструкции для тех, кто хочет понять, как все устроено. Ну, а начать решил с того, как делать не надо.
Источник samsebeskazal.com
Итак, вот какая история приключилась с моими знакомыми. Это семейная пара из Бруклина с двумя детьми: 8-летним сыном и годовалой дочкой. Уже много лет снимают односпальную квартиру, где с появлением второго ребенка им стало реально тесно. Начали думать о покупке своей квартиры или дома в Бруклине, но поняли, что нынешние нью-йоркские цены на недвижимость не просто кусаются, а загрызают вас насмерть. Потом, побывав у нас в гостях, решили, что устали от города и всех его проблем и тоже хотят переехать в Нью-Джерси. Захотелось тишины, свежего воздуха и спокойствия. А у нас этого добра в избытке. Им приглянулся наш городок, так как есть автобус до Манхэттена и довольно привлекательные цены на дома. По цене скромной односпальной квартиры в Бруклине тут можно купить трех-четырех спальный дом. За цену скромной манхэттенской квартиры тут можно жить в огромном доме прямо на берегу озера. Есть, конечно же, и минусы: в Нью-Джерси выше налоги на недвижимость, постоянная привязка к машине и часовой комьют до Манхэттена. Все эти нюансы я в свое время постарался раскрыть в посте Нью-Йорк vs Нью-Джерси. Вопрос комьюта (про это тоже был пост) их не сильно смущал, так как муж работает в районе 42-й улицы и по времени ему, в итоге, оказалось ехать столько же, сколько и из Бруклина. Только вместо переполненного метро он этот час проводит в мягком автобусе с планшетом в руках. Жена работает удаленно и скататься раз в неделю в Бруклин может безо всяких проблем.
Для того, чтобы идея о переезде перешла из разряда теоретических, надо было начинать смотреть дома. Я, имея некоторый опыт строительства и эксплуатации дома, а также памятуя о тех стрёмных вариантах, что видел на рынке, просто предложил им найти профессионала, который поможет не совершить ошибку и сэкономит кучу времени. Причем, потенциально ошибка, как вы понимаете, может стоить весьма и весьма дорого. В качестве такого человека я посоветовал Кирилла, которому я вполне доверяю, как ответственному и весьма квалифицированному в вопросах недвижимости человеку. Тем более, мы с ним уже написали не один пост на эту тему, и можно оценить его, посмотрев ролики на ютубе и почитав тексты. Возможно все это звучало несколько рекламно в их глазах, но я, честно говоря, сам ему доверюсь, если решусь покупать дом в Нью Джерси. Кирилл был готов просто проконсультировать их на предмет того, как все правильно сделать или выступить агентом, если они, конечно, захотят. Обратись они к нему, это был бы конец истории, но все пошло не так.
Супруг был, в общем-то, за, а вот жена решила по-другому. В качестве аргумента было озвучено, что все агенты хотят на вас нажиться и будут продавать лишь то, что выгоднее им, а не вам. Поэтому верить никому нельзя и мы будем все делать сами. Тем более, что есть опыт и, дескать, плавали-знаем. В этом ее можно, по-своему, понять. Рынок недвижимости Бруклина более жесткий, что ли, чем рынок Нью-Джерси. Люди другие, отношение иное и цены значительно выше. После Бруклина вам кажется, что кругом сплошные враги, обман и надувательство. В итоге, они никого не послушали и вошли в дом с агентом продающей стороны, после чего у них начались проблемы, затянувшиеся на долгие 9 месяцев.
К вопросу покупки они подошли следующим образом. Открыли сайт zillow.com, нашли поиском варианты, подходящие им по местоположению и бюджету, и позвонили по указанному там телефону. В нашей деревне работает всего два агентства, так что не удивительно, что телефон во всех объявлениях был один и тот же. В своем поиске они руководствовались исключительно соотношением размер/цена/год. То есть, чем больше был дом, чем дешевле он стоил и чем позже был построен, тем, как им казалось, лучше. Агент не задала никаких вопросов и после короткой беседы они договорились с ней на ближайший выходной день чтобы посмотреть отобранные варианты.
Первый дом оказался совсем не таким, как на картинках: тесным, грязным и с маленьким участком. Его вычеркнули сразу. Второй был просторнее, ближе к озеру, но внутри отчетливо пахло плесенью и именно это их насторожило. Вычеркнули и его. Третий был совершенно обычным: с тремя спальнями, гаражом и просторным цокольным этажом. На фоне предыдущих вариантов он хоть как-то мог претендовать на звание уютного семейного гнездышка. Других домов в их ценовом диапазоне на тот момент не было. Возможно из-за этого, а может еще по каким-то неведомым мне причинам, но просмотры они на этом закончили и, подумав неделю, они решили решили перейти к следующей стадии сделки. То есть сказать “да” и начать торговаться.
За дом 60-х годов постройки, стоящий на участке в 20 соток, площадью 170 м2, с тремя спальнями, одним санузлом и встроенным гаражом, просили 275 000 долларов. Минусом были высокие налоги (9 800 долларов в год) К тому же выяснилось, что продается он на “шорт-сэйле” (что, вероятно, и было причиной более низкой, в сравнении с рынком, цены), а с этим типом продажи связаны очередные вытекающие проблемы. Был бы у них нормальный агент, они бы все узнали еще на стадии первого осмотра, но тут информация выдавалась очень странно и дозировано.
Дом в момент первого просмотра. На дворе апрель. Все чинно и даже трава подстрижена.
Шорт сэйл - это когда текущая рыночная цена ниже суммы, которую владелец должен банку на момент продажи. К примеру, когда-то для покупки была взята ипотека на 300 тысяч долларов, часть успели выплатить, но все еще должны 250 тысяч. Но рынок упал и теперь этот дом дороже 180 тысяч не продать. Разницу в 70 тысяч должен кто-то компенсировать. Или банк должен согласиться на убыток или владелец дома должен разбить свинью-копилку и лишиться своих кровных. Если банку и владельцу договориться не удается, то дом продать не выйдет. Но бывает, что продать надо (или у владельца ситуация с доходами изменилась или личные обстоятельства диктуют необходимость продажи) и тогда, зачастую, владельцы просто перестают платить за дом и уезжают. С точки зрения финансов их можно понять. Нет никакой логики тянуть кредитную лямку и платить за дом больше его рыночной цены. Банк, в этом случае, объявляет дефолт по кредиту и начинает процесс изъятия залога. Этот долгий и нудный процесс называется forclosure (форкложэ). В конце концов дом попадает на аукцион шерифа и уходит или в собственность банка или смелым и рисковым инвесторам.
Вот и в этом доме, похоже, когда-то жила семья, которая по каким-то причинам перестала за него платить и вынуждена была съехать. Проблема с такими сделками всегда состоит в том, что люди, вынужденные покинуть собственный дом, находятся не в очень хорошем расположении духа и могут наделать дел. Например, залить канализацию бетоном, сломать систему отопления или придумать что-то еще. Мы не знаем, что случилось у них в жизни и насколько они на нее злы. И вскроется все это лишь при осмотре инспектором, поэтому проверять подобные дома надо очень и очень внимательно. Ну а чтобы дело дошло до инспектора, вы сначала должны выразить согласие на покупку и подписать бумаги. То есть вы должны оценить все возможные риски и недочеты при первом осмотре с агентом. Но правильного агента вы не взяли, так как очень умные. А что вы можете увидеть сами, если домов никогда не покупали и даже не жили в них? Весь ваш опыт ограничен жизнью в квартире, где все вопросы за вас решают специально обученные люди. Агент, которая показывала им дом, толком ничего не рассказала. Она просто открыла им дверь, провела по дому и села вязать на крыльце. Крючком. Зелеными нитками...
Вот, что в результате увидели они: нормальный дом, нужно только стены немного подкрасить. Система отопления на солярке и вроде даже работает, но в доме установлены газовые камины, так что можно топиться ими. Участок большой и позади никого нет. Тут мы спилим деревья и будем жарить мясо. Сосед напротив полицейский и это хорошо, так как будет тишина и порядок.
Послушав все это, я решил подключиться к процессу и попросил их договориться на еще один просмотр дома, прежде чем они что-либо подпишут.
Вот что увидел я: дом не сказать, чтобы убитый, но требует полного косметического ремонта.
Например, стены бывшей детской комнаты оклеены обоями, которые от души разрисованы ручкой. Все стены и потолки надо красить.
Ванная комната старая с пластиковой вставкой. Весь паркет надо циклевать и покрывать лаком. Всего этого, конечно можно и не делать, но потом будет очень неудобно совмещать проживание в доме и ремонт. К тому же, хочется въехать в свое жилище, а не жить в чужом, постоянно натыкаясь на следы предыдущих владельцев.
Система отопления действительно на солярке и непонятно работает вообще или нет. По-хорошему, надо ее переделывать и менять котел на газовый. Плюс непонятно, что там с трубами. Дополнительные газовые камины в комнатах наводят на нехорошие подозрения. Топиться ими точно не стоит, так как они сушат воздух и довольно-таки прожорливы. Счет за отопление может влететь в копеечку.
Окна старые и возможно, что их придется менять.
Проверить работают ли системы отопления, водоснабжения и канализации при первичном осмотре невозможно, поэтому тут можно положиться лишь на интуицию. Дальше было еще интереснее. В потолке я увидел открытый люк, ведущий на чердак. Вопрос: почему он открыт и заглядывали ли вы туда? Нет, не смотрели. Ну я полез.
Вся внутренняя сторона крыши была покрыта плесенью. Пол чердака был покрыт теплоизолирующим материалом. Но не рулонным утеплителем, как это бывает обычно, а чем-то насыпным. Такое ощущение, что в какой-то момент крыша потекла, утеплитель намок и его пришлось менять. Из-за этого же всюду плесень.
Я пошел на улицу и полез смотреть крышу. Внешне все было пристойно, но когда я залез наверх, то оказалось, что на старое покрытие кто-то прибил новую мягкую черепицу. То есть протечку остановили, но насколько долго хватит такой крыши непонятно. По-хорошему, ее надо полностью менять.
Интересным моментом был холодильник. Он, вроде как, работал, но выглядел так себе и активно просился в гараж, чтобы хранить в себе пиво, но агентша сказала, что хозяева после продажи его обязательно заберут. Вместе с ободранным кухонным столиком (они на фото выше). Все это наводило на мысль о том, что владельцы съехали в отнюдь не добром расположении духа и могли наделать дел. Большой блестящий гриль, который они по широте своей душевной оставили на террасе, был насквозь ржавым и годился только на свалку.
Чтобы понять возможные подводные камни, я позвонил Кириллу и рассказал об увиденном. Он согласился с моими опасениями и обрадовал еще тем, что покупая дома отапливаемые соляркой, можно влететь по-крупному. Исходя из года постройки, есть вероятность того, что топливный бак был когда-то зарыт в землю, и установив новый в гараже, старый могли не выкопать. Он мог сгнить и загрязнить собой почву вокруг, для устранения чего придется выкапывать бак и вывозить весь грунт. На участке есть ручей и если потекло к соседям, то придется вывозить грунт и у них. В итоге сумма решения проблемы бака может превысить стоимость дома. Поэтому в таких случаях ищут в документах любые упоминания касательно работ по ремонту системы отопления и самого бака. Если же их нет, то вызывают специального человека, который ищет бак или устанавливает, что в земле он точно отсутствует. И только после этого принимают решение о покупке.
По результатам моего поверхностного осмотра нарисовалась сумма тысяч в тридцать-сорок долларов, которую потенциально придется вложить в дом после покупки. То есть, либо дом обойдется в 315 тысяч вместо 275, либо, как минимум, на нее и надо снижать цену. Но тут тоже один нюанс. Покупая дом дороже и без указанных выше проблем, вы платите за него в рассрочку на много-много лет. Тут же придется брать еще один кредит под гораздо больший процент и отдавать его в более короткие сроки. То есть лучше купить дом за большую стоимость, но без проблем, чем вкладывать деньги в устранение кучи косяков и недостатков.
По поводу торга тоже есть один важный момент. В случае шорт-сэйла дом выставлен на продажу не конкретным человеком, а большим бездушным банком. У того свои взгляды на ценообразование и он может просто не согласиться на ваше предложение касательно снижения цены.
Если вы думаете, что все найденное остановило их от покупки и заставило искать другие варианты, то вы очень ошибаетесь. Вместо этого они купили газонокосилку, чтобы косить траву в еще не купленном доме. Проблема многих покупателей недвижимости, на мой взгляд, состоит в том, что их эмоции при покупке превалируют над разумом. Других они вроде как слушают, но не слышат и им надо получить свой собственный отрицательный опыт, чтобы начать мыслить в правильном направлении. Они сами нарисовали себе какую-то картину, в которую тут же поверили. В итоге, наши герои решили покупать дом даже в том случае, если банк не согласится с их встречным предложение, и решили, что готовы заплатить полную стоимость. Был бы у них нормальный агент, он, наверное, смог бы привести разумные доводы, почему так делать не надо, но у меня это не получилось. Мало того, чем больше я пытался им помочь, тем больше они на меня раздражались. Я понял, что их не остановить и из активного участника процесса стал его сторонним наблюдателем.
Дальше было получение согласия на ипотеку от банка, подписание документов о намерении и поиск человека для осмотра дома. К счастью, я смог их убедить в необходимости поиска топливного бака и, опять же, к счастью, того в земле не нашлось. Для этого приехал отдельный человек, который с металлоискателем и щупом прошел весь участок и ничего не обнаружил. Стоила эта услуга около 250 долларов. В конце он сообщил, что если хозяева надумают менять систему, то солярку из топливного бака надо слить и вывезти и он готов в этом помочь всего за 600 долларов. Еще один чувак приезжал и проверял состояние септика, так как устанавливать новый довольно дорогое удовольствие. Сказал, что, в общем, все окей, но надо немного починить что-то внутри. Долларов на 500 всего. За свои услуги он взял еще 450 долларов.
Дальше в процесс покупки включился банк и все началось как-то очень долго тянуться. Поэтому я перематываю пленку на два месяца вперед и перехожу к процедуре инспекции дома. Проводил его какой-то найденный ими же самими инспектор. Задача такого человека внимательно осмотреть весь дом и дать будущим владельцам исчерпывающий отчет о его техническом состоянии, возможных проблемах и потенциальных вложениях. И вы точно не захотите брать первого попавшегося человека для выполнения этого наиважнейшего этапа сделки. Обычно инспекторов рекомендуют сами же агенты, которые имеют большой опыт инспекций и отсекают всяких неадекватов и бездарей. Этого инспектора, что меня немало удивило, совсем не смутила ни плесень, ни прибитая сверху мягкая черепица. Нормальный дом, сообщил он. Требует немного любви, но еще послужит. Ну, окей, сказал я. А что там с водой? А воду я проверить не могу. У меня на это страховки нет. Вызывайте специально обученного человека. Вызвали. Пока смотрели другие помещения приехал водопроводчик. Вошел в дом, нашел вентиль, повернул его и сказал: с вас 200 долларов, пожалуйста. Несмотря на простоту задачи, сами вы сделать это не можете. Если вдруг что-то пойдет не так, то кто будет платить за ремонт? Вы? Но дом не ваш. Банк? Но дом не его и он тоже не хочет нести непредвиденных расходов. Поэтому 200 баксов за открытие крана.
На дворе июнь, проходит инспекция, но агентша как обычно занята вязанием и телефонными разговорами. Участок к этому моменту уже зарос и местами превратился в непроходимые джунгли.
С водой все оказалось хорошо. Пришла пора переходить к отоплению. Тут нас ждала следующая засада. Система работает на солярке, но в трубах-то в качестве теплоносителя тоже вода. Но система отопления связана с системой водоснабжения специальным вентилем. Перед продажей дом был винтаризован и вся вода из труб слита, а водопроводчик, который мог бы теоретически ее заполнить (и взять за это еще 200 долларов), уже убыл. Покупатели в том, что касается покупки дома, ничего не соображают. Я тоже первый раз с этим сталкиваюсь, а агентша, вместо того, чтобы думать и решать подобные проблемы, вяжет на крыльце носки. Что же делать? Тут инспектор предложил залить воду самим. Я, говорит, этого сделать не могу, но вы-то можете. Только я вам этого не говорил.
Инспектор осматривает один из газовых каминов.
Плюя на все правила, сами заливаем воду в трубы. Протечек вроде нет. Потом под устным руководством инспектора запускаем бойлер, из которого начинает валить черный дым. Это то ли прогорает солярка на стенках, то ли что-то еще. Система вроде работает, но совершенно непонятно греет или нет. Выключаем все от греха подальше и приходим к выводу, что отопление скорее есть, чем нет. Дальше на дым прибегает агентша с носками у которой начинается истерика от увиденного. К счастью, все уже закончилось и теперь встал вопрос, как осушить систему и нужно ли осушать ее в принципе. По правилам делать это должен очередной человек со страховкой (и за очередные деньги), но так как мы сами уже во все влезли, то вроде и слить можем сами. Агентша дает добро но просит, чтобы мы никому об этом не говорили. То есть она прекрасно знала, как все должно было быть устроено, но нормально организовать процесс так и не смогла, пустив все, в прямом смысле слова, на самотек. Я еду домой за шлангом, так как если просто открыть кран, то все будет течь на пол. Через 40 минут все приведено в изначальное состояние и мы заканчиваем “инспекцию”.
Интересным моментом была ситуация с соляркой в баке. Когда мы спросили у инспектора, сколько стоит вывоз, он ответил, что у вас почти полный бак солярки и вы можете запросто ее продать. Получите за это баксов 300, не меньше. Можете с кем-то напрямую, кто ей топится договориться. Первый мужик, напомню, пытался получить солярку нахаляву и еще взять за это денег. Если вы думаете, что в Америке все честные и порядочные, то это не так. Таких вот людей, которые без зазрения совести воспользуются вашей неграмотностью, полно.
Слив из бойлера.
Следующим этапом был поиск юриста для оформления сделки. Это тоже, как правило, человек, рекомендованный агентом, но тут, как вы понимаете, все было не так. Так как я к тому моменту просто наблюдал за происходящим и в дела не лез, то подробностей знаю мало. Первый юрист взялся и куда-то пропал. Второй оказался, вроде, адекватнее и процесс дошел до выплаты первоначального взноса. Деньги были перечислены и все снова заглохло. Самое интересное, что вопрос с ценой так и не было урегулирован. Банк за все это время так и не дал ответа по поводу стоимости дома. То есть вы уже приняли решение, потратили денег на осмотры и и инспекции, но все еще не знаете сколько все будет стоить. И это опять косяк агента, которая должна владеть всей ситуацией и ускорять ее при необходимости.
Два месяца спустя я проезжал мимо дома и увидел на воротах гаража объявление от имени шерифа каунти о том, что дом выставлен на аукцион. Стартовая цена 330 тысяч долларов. Это столько, сколько задолжал банку предыдущий владелец. Позвонил покупателям, но оказалось они не в курсе. Сказали, что от агентши никаких новостей не было. Каким образом продаваемый дом оказался на аукционе я так и не понял. Позвонил Кириллу, но он тоже развел руками. По его данным дом во всех риэлторских базах значился, как under contract (что значит, что контракт уже подписан).
Спустя еще несколько месяцев я поинтересовался у покупателей судьбой дома. Они сказали, что аукцион отменили, но ответа от банка так и нет и никаких подвижек в деле продажи тоже. Я спросил не беспокоит ли их, что все так затянулось, но они сказали, что им пока не до этого и пусть все идет своим чередом. В декабре мне позвонил муж и рассказал, чем все закончилось. Он, наконец, решил выяснить, что же все-таки происходит, но добиться вменяемых ответов от агентши так и не смог. Тогда он написал письмо юристу и на следующий день получил всю сумму предоплаты обратно на счет. Никакого объяснения, что это было он так и не получил. С момента первого просмотра до возврата денег прошло 9 месяцев. Теперь они вроде как покупают другой дом. Угадайте, кто их агент и в какой стадии все находится? Ответ: дама с носками, и они уже второй месяц не могут получить ответ и по этому дому.
В качестве послесловия, и зачем я все это написал. Во-первых меня уже очень многие просили продолжить писать про недвижимость. Оказалось, что это тема интересна не только мне. Во-вторых, я поразился упорству, с которым люди совершали ошибку за ошибкой, хотя с легкостью могли их избежать. Ведь самое смешное, что в случае с покупкой недвижимости услуги агента оплачивает продающая сторона и покупателям он не стоит ни копейки. Все что надо, это только найти правильного. В-третьих Кирилл сейчас сам покупает себе новый дом, и я уговорил его написать что-то вроде онлайн истории, как он это будет делать. Он пишет в фейсбуке, а я потом попробую собрать все в один или пару постов. Будет что-то типа инструкции для тех, кто хочет понять, как все устроено. Ну, а начать решил с того, как делать не надо.
Источник samsebeskazal.com
Комментарии (0)
{related-news}
[/related-news]