Объясняет юрист: 7 перепланировок, которые «забывают» узаконить

Проверьте, не придется ли вам платить штраф за одну из них после покупки жилья на вторичном рынке

Собрали самые популярные (и почти всегда неузаконенные) перепланировки московских квартир. Именно они чаще всего достаются нашему юридическому агентству в работу. Увы, далеко не каждую перепланировку можно согласовать задним числом.



№7. Присоединение тамбура (чердака, крыши, подвала).
Признаки перепланировки:

• самовольный захват части общего коридора или расширение квартиры за счет тамбура (например, при покупке двух соседних квартир);

• присоединение к частному имуществу чердака (обычно с целью возвести в квартире второй уровень);
• присоединение подвального помещения к нежилой площади или квартире на первом этаже.

Как правильно: Согласовать такую перепланировку возможно только в том случае, если с ней согласятся ВСЕ собственники многоквартирного дома. МЖИ запросит протокол собрания с подписью каждого владельца других квартир и проект перепланировки. Решение о возможности присоединения общей собственности будет выдано в течение 45 дней.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (ред. от 15.12.2018) к составу общего имущества собственников жилья относятся: лифты, инженерное оборудование, которое направлено на обслуживание нескольких собственников, ограждающие конструкции, имеющие статус несущих, вся площадь подъезда, тамбуры, чердаки, технические помещения и подвалы, а также прилегающая к дому территория. Любой вид личного использования и присвоения этих территорий — грубое нарушение закона.



На фото: согласованный выход на крышу, превращенную в террасу

Что будет, если не согласовать: Скорее всего, вам засчитают сразу два проступка. Это самовольный захват, а также факт незаконных действий, которые ведут к нарушению правил пожарной безопасности вследствие перекрытия проходов. Обяжут привести помещения в изначальный вид за счет собственных средств и в указанный срок.



№6. Проемы в несущих (капитальных) стенах
Несущими стены называют совершенно не зря — на них в прямом смысле слова держится весь дом. Нарушение целостности этих стен может повлечь за собой обрушение дома. А если речь идет о безопасности, компромиссов быть не может. Сравните реальное состояние квартиры с планом БТИ.

Признаки перепланировки:

• наличие проемов в несущих монолитных и панельных стенах в местах, не предусмотренных застройщиком;
• наличие проемов в перекрытиях в местах, не предусмотренных застройщиком.

Как правильно: Все работы, затрагивающие несущие конструкции, можно начинать только при наличии технического заключения и проекта перепланировки.

Перед началом работ необходимо провести анализ помещения, получить разрешение и подтверждение Мосжилинспекции, что перепланировка не нарушит конструкцию здания и не создаст угрозу безопасности проживающих в нем людей. А после заказать инженерные расчеты и проект перепланировки в специализированной организации, имеющей доступ СРО.



Что будет, если не согласовать: Как правило, первыми начало незаконных работ замечают соседи, которые сообщают об этом в надзорные органы. Получив «звонок», инспекция проведет проверку и, если подозрения подтвердятся, заставит восстановить техническую целостность несущих стен или конструкций в срок от одного до трех месяцев. А также наложит на владельцев штраф в размере 2000 рублей. В случае неисполнения указаний разбираться с собственником, скорее всего, будет суд.



На фото: сантехкабина в процессе демонтажа. Видно, что ее конструкция не является несущей

№5. Монтаж и демонтаж НЕнесущих перегородок
Любая масштабная переделка квартиры обычно затрагивает внутренние ненесущие конструкции дома. Демонтаж старых перегородок и возведение новых, устройство и перенос дверных проемов значительно меняют основные составляющие помещений. А потому требуют обязательного согласования в Жилинспекции еще до начала ремонта.

Признаки перепланировки:

• объединение нескольких помещений в одно (к примеру, к комнате присоединили кладовую);
• объединение санузла путем сноса сантехкабины — демонтажа потолка и перегородки между туалетом и ванной комнатой;
• при этом реальный вид помещений не соответствует плану БТИ.

Как правильно: И монтаж новых перегородок, и демонтаж старых — перепланировки вполне законные. Но только в том случае, если планировочное решение отвечает требованиям Постановления 1355 Правительства Москвы в части расположения мокрых зон, кухни, сантехнического оборудования и прочего. Узаконить санузел над комнатой соседей или объединение гостиной и кухни с газовой плитой не получится.

Что будет, если не согласовать: Штраф в размере 2000 рублей и требование за свой счет привести помещение в прежнее состояние.





На планах — рабочий вариант перепланировки. Если бы гардеробная действительно была демонтирована (см.спальню), такую перепланировку требовалось бы согласовать



№4. Объединение кухни и жилой комнаты
Главное в данной перепланировке — гидроизоляция. О ней просто забывают, подвергая соседей опасности затопления. Не исключены проблемы с нарушением других общедомовых коммуникаций.

Признаки перепланировки:

• кухня и гостиная объединены в одно пространство, хотя изначальная планировка этого не предполагает;
• при этом реальный вид помещений не соответствует плану БТИ.

Как правильно:

1. Убедиться, что стена между этими помещениями ненесущая.
2. Выполнить замену плиты с газовым оборудованием на электрическую либо оставить на кухне газовую плиту, но дополнительно установить плотную перегородку между кухней и комнатой.
3. Указать в проекте перепланировки трассировку — пунктирную линию, разграничивающую зоны кухни и комнаты. Ее основная задача — показать, что мокрая зона располагается в зоне кухни.

Что будет, если не согласовать: Как минимум придется заплатить штраф в размере 2000 рублей. А еще — оформить все необходимые документы, установить перегородку или заменить плиту на электрическую, если дом газифицирован. При худшем раскладе, если технически перепланировка была невозможна, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние за собственный счет. При отказе — вынесут предписание о лишении права собственности.



№3. Устройство гардеробной за счет жилой комнаты
Конечно, установка шкафа-купе, а также другой подобной системы хранения никакого согласования не требует. Но основополагающее отличие состоит именно в том, что традиционный шкаф не вносят на план БТИ, в то время как встроенный шкаф схематично нанесен на план как полноценное помещение, имеющее уникальный номер и площадь, которая указана в документальном разъяснении.

Признак перепланировки:

• в квартире возведены перегородки из пеноблока (кирпича) под организацию системы хранения.

Как правильно: Разработать проектную документацию в составе проекта и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки.

Что будет, если не согласовать: Штраф в размере 2000 рублей и предписание сделать техническое заключение в организации с доступом СРО. Благо, возможность согласовать такую перепланировку задним числом есть.



№2. Расширение ванной за счет коридора
Опасность этой переделки состоит в возможности затронуть общедомовые коммуникации, нарушение работы которых может грозить серьезными проблемами всем жителям многоквартирного дома. Несмотря на это, перепланировка с увеличением площади санузла за счет площади коридора вполне возможна, если все моменты, предписанные законом, добросовестно соблюдены.



Что категорически запрещено при перепланировке санузла:

• установка душ-трапа в ванной комнате (это допустимо в частных домах, таунхаусах или домах со статусом апартаментов);

• отсутствие переливного порога при входе в санузел или заниженного уровня пола на 2–4 см;
• устройство выхода из санузла непосредственно в жилую зону или в кухню;
• частичный демонтаж коробов и вентиляционных шахт.

Как правильно: Расширение санузла за счет коридора, гардеробной, кладовой можно согласовать, если сохранены габариты шахт, доступ к инженерным коммуникациям, устройство переливных порогов.

Что будет, если не согласовать: Если перепланировка проведена с нарушением норм и безопасности, то узаконить ее будет невозможно. За незаконную перепланировку такого типа собственник получит постановление вернуть все как было и штраф в размере 2000 рублей. После трех постановлений, оставшихся без внимания собственника, МЖИ имеет право передать дело в суд. Скорее всего, от владельца потребуют восстановить системы за собственный счет. А в худшем случае через суд лишат права собственности на квартиру.



№1. Объединение лоджии с кухней
Самая популярная перепланировка — расширение площади кухни (комнаты) за счет лоджии. И именно ее собственники часто проводят без согласования с МЖИ. Кажется, все просто: сносим стену, утепляем и готово! Вплоть до 2012 года такую перепланировку вполне можно было согласовать. Сейчас в Москве это запрещено и согласовать постфактум не удастся. А вот получить штраф из-за жалобы соседей — очень даже возможно.

Признаки перепланировки:

• демонтированы оконный и подоконный блоки, но на их месте не установлено «французское окно»;
• отсутствует межкомнатный порог;
• радиаторы отопления установлены непосредственно на лоджии под окном.

Как правильно: Демонтировать подоконный и оконно-дверной блоки возможно только при двух условиях.

1. Установка «французского окна» между балконом (лоджией) и теплым помещением.
2. Сохранение на исходном месте порогов и радиаторов отопления.

Важно: Демонтаж порогов между жилой комнатой и балконом категорически запрещен! Причина: потери тепла по «мостику холода» и появление плесени из-за сырости. Решить проблему могли бы радиаторы, но закон запрещает их перенос на балкон. Разрешено устанавливать только электрические радиаторы или электрический теплый пол. Кроме того, не всегда стену между кухней и балконом можно снести — она может быть несущей.



Что будет, если не согласовать: Самое плачевное, что может произойти — это потеря права собственности на квартиру. Такой результат возможен, если специалисты местного МЖИ увидят угрозу надежности конструкции дома вследствие выполненного демонтажа, а собственники откажутся вернуть все в исходное состояние за свой счет по предписанию МЖИ.

В случае если демонтаж технически возможен, собственник должен будет получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пройти приемку квартиры в МЖИ с подписанием акта приемочной комиссии. А после — установить «французское окно». Избежать при этом штрафа не удастся, он составит 2000 рублей.



ПРОВЕРЬТЕ СЕБЯ…
Какие два возможных нарушения вы видите на плане этой квартиры? Хорошо, если вы научитесь считывать потенциально проблемные перепланировки, которые впоследствии потребуется согласовывать задним числом за свой счет

Источник: kvartira.mirtesen.ru

уникальные шаблоны и модули для dle