06.03.2019 1 263 0 0 varlamov

Хорошие новые районы Новосибирска

---

В закладки

Хорошие новые районы Новосибирска очень, рублей, делать, можно, когда, новый, хорошо, будет, машин, России, домов, сделать, выглядит, район, человек, стоит, районе, нельзя, среднем, Единственное

Говорить про хорошие новые районы в России очень сложно. Во-первых, их практически нет. Во-вторых, читатель очень боится, что под видом поста с обзором хорошей недвижимости ему впарят скрытую рекламу. Я много раз ловил себя на мысли, что когда стоит выбор – снять какое-то жуткое гетто или хороший район – я всегда останавливаюсь на первом варианте. В определённой мере тут автор становится заложником читателя.

Но показывать хорошие районы даже важнее, чем плохие. С плохими-то всё понятно. А вот с хорошими мы только нащупываем путь в светлое будущее. Кроме того, именно новый формат жилой застройки станет причиной кардинальных изменений на рынке недвижимости. Именно новый формат будет катализатором превращения муравейников в гетто.

Что я называю жильём нового формата?

— Квартальная застройка средней этажности.
— Уникальные архитектурные решения для каждого дома.
— Двор без машин и проездов.
— Подъезды в уровень земли, выход на две стороны (во двор и на улицу).
— Максимально эффективное использование пространства, отсутствие пустырей.

Ещё несколько лет назад, когда ты писал, что во дворах не должно быть парковок, на тебя смотрели как на сумасшедшего. Никто не мог поверить, что такое возможно в России. А тем более в бюджетном жилье в регионах. Но уже сегодня застройщики позиционируют "двор без машин" как достоинство своего проекта!

Итак, давайте посмотрим на новый район в Новосибирске. Сразу скажу, он далеко не идеален, поэтому особое внимание уделим недостаткам.

Итак, со спутника новый район выглядит так. Сейчас активно идёт стройка, и готовых домов мало. Как я понял, участок застраивается давно, и это хорошо видно по совершенно разному типу домов. Вначале появились убогие башни с дворами-парковками. Я их красным выделил. Потом застройщик поумнел и сделал какое-то подобие кварталов, но так, на троечку (жёлтым). Сейчас делают дома, которые я отметил синим, тут уже есть с чего брать пример.

Судя по генплану, размещённому на сайте застройщика, в дальнейшем будут делать плотные кварталы с небольшими дворами. Это хорошо. Единственное, что меня сильно смущает в генплане, – это гигантская парковка в самом центре района. Посмотрите, какой ужас! Я понимаю, нормы требуют предоставления минимального количества парковочных мест, но застройщик выбрал очень странное место. В целом планировка приятная.

На всякий случай покажу вам планировку похожего по размерам района в Хельсинки. Тут вместо гигантского паркинга по центру сделали длинный парк.

01. Вот они, первые дома. Хорошо хоть их построили не около реки )

02. Дома второй очереди поприятнее.

03. Все подъезды в новых домах выходят на две стороны. То есть вы можете войти с улицы, а можете со двора. Сделано это для того, чтобы полностью избавить двор от машин. У нас обычно любят возмущаться: "А как нам сумки приносить с продуктами?" Так вот: приехал с сумками, разгрузился с улицы – и всё. Почта, курьеры, участковый – все заходят в дом с улицы. А двор – это приватное пространство для жителей, где нет посторонних. Конечно же, там нет никаких машин.

04. Итак, давайте зайдём в один из домов второй очереди. Дома десятиэтажные, но за счёт архитектуры они не кажутся очень высокими. Мне вообще такая архитектура для жилого строительства нравится. Вроде бы простая коробка, но все фасады разные, а последний этаж тёмный и как бы проваливается на контрастном белом фоне.

05. А вот двор. Тут расставлено детское оборудование. Посмотрите, как хорошо смотрится, когда каждый дом другой. Да, архитектура простая, но нет этого ощущения казарм, когда тиражируют одинаковые панельки. И ещё цвета фасадов. Тут как раз пример грамотного использования цвета для создания акцентов. От балконов сразу отказались, так как наш человек пока не готов к такой роскоши. А зря. Балкон – это очень круто, и ни в коем случае нельзя его стеклить. У меня дома есть балкон. Я использую его круглый год, у меня там гриль стоит ) И никаких проблем.

06. Что не понравилось – застройщик зачем-то сделал широкие проезды. Слишком много асфальта и мало зелени. При этом нет никакой необходимости делать такие проезды. Для пожарной техники может быть укрепленный газон.

07. Несмотря на то, что парковаться тут нельзя, эти широченные проезды выглядят неуместно.

08. Зачем?

09. А вот так это выглядит летом. Посмотрите, сколько плитки и асфальта! Велодорожка во дворе на фиг не нужна. Для чего? А вот зелени не хватает.

Вот, к примеру, благоустройство, которое делает ПИК в Москве:

Нет никаких широченных проездов и бесконечной плитки с асфальтом, зато больше зелени.

Ещё во дворах очень не хватает зоны с тенью и столов.

10. Зачем тут проезды?

11. Летом

12. Ещё одно странное решение – сделать спортивные площадки под окнами жильцов.

13. Я уже писал, что так делать нельзя. Пожалейте людей.

14. Летом. Представьте: вы тут живёте, а у вас под окном постоянно играют в шумные спортивные игры. При этом, судя по генплану, на окраине района есть масса мест, где можно было бы сделать спортивные площадки для всех домов.

15. А вот что круто – так это отдельная площадка для выгула собак.

Единственное, на таких площадках лучше делать шлюз на входе, чтобы собака без поводка не выбежала, когда кто-то открывает дверь.

16. Почти всё пространство как-то используется. Даже в зоне отчуждения вокруг трансформаторных будок поставили игровое оборудование.

17. Входы в подъезды

18. Всё прозрачное, вход на уровне земли – так и должно быть.

19. Хороший и правильный подъезд. Я бы, конечно, поигрался с козырьком: можно сделать больше вынос и лавочку расположить в тени.

Пример из Хельсинки

20. Первая очередь смотрится совсем грустно.

21. Вместо дворов – парковки.

22. Спортивные и детские площадки зажаты между машинами.

23. Давайте посмотрим, как выглядят улицы. Тротуары идут вдоль фасадов. Так и должно быть. У нас в какой-то момент решили, что между фасадом и тротуаром должен быть газончик за забором. Это плохо, так как человек любить ходить вдоль фасада. Исторически все города строились так. Когда человек идёт вдоль фасада, начинают работать витрины, больше шансов, что в магазин или кафе зайдёт случайный прохожий. Кроме того, исследования показывают, что комфортнее прижиматься к стене, так человек чувствует себя в безопасности. Кстати, это хорошо видно даже на примере Новосибирска. Почти все люди, несмотря на широкий тротуар, прижимаются к фасаду.

24. Только не надо рассказывать, что на голову может что-то упасть. Если сделать нормальные крыши, то ничего падать не будет.

25. Единственное, не очень понятно, зачем они на тротуаре сделали велодорожку. Вообще, с велодорожками в этом районе всё грустно. Непонятно, почему нельзя было пригласить людей, которые понимают в этом хоть что-то, а не рисуют их для красоты.

26. Летний вариант. Немного странная ситуация с дорогой. Она слишком широкая.

27. В итоге в реальной жизни люди устраивают на обочине нелегальную парковку.

28. Как я уже сказал, почти все дома разные (кроме убогих башен). Но необязательно брать совсем разные проекты: можно поменять отделку фасада. И вот тут случился какой-то провал. Один из домов почему-то облицован грязным кривым кирпичом – такое впечатление, что его будут штукатурить. Но нет! Его давно сдали.

29. Очень странно выглядит. Почему всё сделали из кирпича разных цветов? Смотрится грязно и незаконченно.

30. Вот как выглядит другой дом.

31. Не знаю, кто тут накосячил, но выглядит это ужасно. На переднем плане, кстати, фрагмент гигантской парковки.

32.

33. Вот этот фасад. Там, кстати, на углу ещё трещина большая на стене... Что-то пошло не так )

34. Давайте теперь посмотрим на совсем новые дома. Тут переменная этажность, 8-10 этажей, но есть башня. На самом деле ничего страшного в башне нет. Хорошая застройка должна быть разной. В районе может быть несколько высоких зданий в качестве доминант – главное, чтобы всё поле не было застроено 25-этажными панельными коробками. Единственное, мне она не нравится с точки зрения архитектуры. Унылый фасад-решётка. Раз уж делаете башню, то можно было бы сделать её интересной формы со сплошным остеклением.

Кстати о разнообразном типе жилья. Району очень не хватает малоэтажной застройки. Вполне можно было сделать немного таунхаусов или даже отдельностоящих домов.

35. Вот тут на фасаде хорошо разбивается унылая сетка за счёт того, что окна разного размера.

36. Попасть во двор этого дома у меня не вышло, но, судя по фото, он хороший.

Хотя, опять же, спортивную площадку в центре я бы делать не стал.

37. Фасады. Почему-то в новых домах нет строгих правил по оформлению вывесок. Если не регулировать дизайн, то скоро будет похоже на китайский рынок.

38. В целом выглядит неплохо.

39. Но с парковкой надо что-то делать. Даже когда речь идёт о параллельной парковке, нельзя делать сплошную линию: надо делать блоки по 3-5 машин и разбивать их деревьями и клумбами.

Вот пример из Лондона:

40. Ну и последний квартал. Тут у нас опять переменная этажность. Конечно, можно было делать ниже, но хоть так... Спасибо, что не 25-этажки.

41. Тут уже хороший небольшой двор без машин и проездов.

42. Дома со стороны реки 6-этажные.

43. У квартир на первых этажах есть свои участочки.

44. Правильный красивый подъезд

Обязательно найдутся читатели, которые расскажут мне, что квартиры в таких домах стоят невероятно дорого, поэтому лучше купить говнишко, зато дешёвое и своё. Я специально посмотрел цены на квартиры в домах квартального типа (не в башнях). Вот некоторые примеры:

• студия 38,7 кв. м – 3 500 000 руб. = 90 439 руб. за метр;
• двушка 57,3 кв. м – 4 650 000 руб. = 81 152 руб. за метр;
• двушка 66,6 кв. м – 4 400 000 руб. = 66 066 руб. за метр;
• трёшка 77,9 кв. м – 5 700 000 руб. = 73 171 руб. за метр;
• трёшка 100,6 кв. м – 8 550 000 руб. = 84 990 руб. за метр;
• 4-комнатная 118 кв. м – 9 900 000 руб. = 83 898 руб. за метр.

Всего посмотрел 11 квартир разной площади и планировки – в среднем вышло 79 000 рублей за метр. Это дорого или дёшево?

Вот как в 2018 году обстояли дела в целом по Новосибирску:

По итогам апреля 2018 года квадратный метр в новой квартире Новосибирска стоит в среднем 55 000 рублей. При этом в однокомнатных квартирах «квадрат» обойдётся в 53 500 рублей, в двухкомнатных — 56 700 рублей, в трёхкомнатных — 56 500 рублей.

В среднем, по данным N1.RU, итоговая цена за однокомнатную квартиру в новостройке Новосибирска сегодня составляет 1 990 000 рублей, двухкомнатная обойдётся покупателю в 3 430 000 рублей, трёхкомнатная — в 4 750 000 рублей.
То есть квартира в хорошем районе стоит примерно в 1,44 раза дороже, чем в среднем по городу. Это не такая уж фантастическая наценка за достойные условия жизни.

Кстати, то же издание сообщает, что "самое доступное жильё на первичном рынке находится в Кировском районе – в среднем квадратный метр здесь стоит 36 100 рублей". Это как раз там, где раскинулся печально известный ЖК "Просторный". Здесь разница уже в 2,2 раза. И можно было бы понять людей, которые покупали квартиры в этом пиздеце, желая сэкономить, если бы не одно но: их деньги скоро просто пропадут, когда район окончательно превратится в гетто. Тогда как покупатели квартир в нормальном районе смогут их и перепродать, если захотят, и оставить детям.

Вот так. Как вы поняли, район далеко не идеальный. Но по сравнению с тем, что делают сейчас в России, это очень круто. На наших глазах в России появляется новый формат жилья, с каждым годом подобных проектов будет всё больше. Именно они в какой-то момент приведут к обвалу на рынке муравейников. Здесь за примерно те же деньги человек получает среду совершенно другого уровня – это просто новый образ жизни, когда можно отпустить ребенка гулять одного в безопасный двор, где нет ни машин, ни посторонних. Когда на первом этаже есть колясочная и комната для хранения велосипедов. Когда в подъезд можно войти с детской коляской, не корячась по лестницам.

Подобные проекты доказывают, что в России всё будет хорошо с застройкой. Одно обидно. Если так пойдёт дальше, мне не о чем будет писать!

Скажите, интересны ли вам посты про хорошие районы в России?

Новосибирск – для грустных