Дистанционная покупка квартиры и защита от «схемы Долиной»: что изменилось при покупке жилья с 1 июля
Объясняет юрист
фото: NDAB Creativity/Shutterstock/Fotodom.ruС 1 июля произошли существенные изменения на рынке недвижимости. Теперь сделки по покупке и продаже жилья будут оформляться иначе, и это важно учитывать, если не хотите остаться без квартиры. Юрист рассказал Parents о главных изменениях, и к чему они в итоге приведут.
Андрей Лихачев
Юрист
Руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг»
Сделки с недвижимостью с использованием биометрии
фото: takasu/Shutterstock/Fotodom.ruС 1 июля 2026 года вступили в силу изменения, упрощающие использование биометрии в сделках с недвижимостью. Речь идет о новом п. 6 ч. 6 ст. 36.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В чем смысл изменений
Теперь обе стороны сделки могут совершать покупку и продажу недвижимости в полностью дистанционном формате, не посещая МФЦ и не привлекая посредников, оказывающих услуги по электронной регистрации (например, специальных сервисов банка или нотариуса).
Для осуществления дистанционной сделки с биометрией необходимо выполнить лишь два подготовительных действия:
Выпустить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП);
Внести свою биометрию в Единую биометрическую систему — ЕБС (ГИС «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных»). Это можно сделать очно или дистанционно с привлечением сотрудников банка.
фото: Tetiana Chernykova/Shutterstock/Fotodom.ruВыполнив все подготовительные действия, в том числе, по выпуску УКЭП и регистрации подтвержденной биометрии, можно приступать к оформлению сделки:
Убедитесь, что у второй стороны сделки также правильно оформлена УКЭП и биометрия.
Подготовьте договор купли-продажи в электронном виде и иные, требующиеся по закону в вашей ситуации, документы для регистрации перехода права собственности к покупателю.
Авторизуйтесь на Госуслугах и загрузите весь пакет документов в соответствующем разделе (Каталог жизненных ситуаций для граждан — Недвижимость — Приобретение недвижимости — Подать заявление на регистрацию прав на недвижимость). Обратите внимание: загрузить документы достаточно лишь одной стороне сделки, для второй — делать то же самое не требуется.
После загрузки документов необходимо подписать их при помощи УКЭП, пройти идентификацию по биометрии и направить второй стороне сделки «приглашение».
Получив приглашение, вторая сторона сделки может ознакомиться с загруженными в систему документами, проверить их и подписать их при помощи тех же инструментов: УКЭП, биометрия.
После подписания обеими сторонами заявления на регистрацию перехода права собственности и оплаты госпошлины, документы направляются в Росреестр, осуществляется регистрация и данные о новом собственнике вносятся в ЕГРН. Срок регистрации — до 7 рабочих дней.
фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ru
Покупателю и продавцу можно не встречаться. Преимущество сделок с использованием биометрии заключается в том, что можно заключить договор купли-продажи и направить документы на регистрацию в Росреестр полностью дистанционно, не встречаясь со второй стороной сделки в одном месте. То есть, теперь можно совершить сделку, находясь в разных городах, не подстраиваясь под рабочие графики друг друга, просто выпустив УКЭП и подтвержденную биометрию.
Экономия на дополнительных расходах. Кроме того, еще один неоспоримый плюс — это возможность не прибегать к оплате дополнительных сервисов и услуг. Например, раньше для сделок в электронном виде использовали «Домклик». Также электронную регистрацию обеспечивают нотариусы. Но использование дополнительных сервисов или же нотариальное удостоверение договора влекут дополнительные расходы, зачастую немаленькие. Проведение сделок при помощи биометрии позволит снизить эту финансовую нагрузку.
фото: sommart sombutwanitkul/Shutterstock/Fotodom.ruПроведение сделок с биометрией — это вовсе не панацея и не гарантия полной безопасности.
Чтобы исключить риск вмешательства третьих лиц и оспаривания сделки, как совершенной под влиянием обмана или давления, рекомендую вам все же быть на связи со второй стороной сделки. Для этого либо совершайте сделку очно, договорившись о встрече, либо организуйте видео-звонок.
В конце концов, нужно видеть и сам объект недвижимости вживую, и продавца. Так, например, квартира может выглядеть идеально на фото и видео, а в реальности — аварийные трубы в стояке. Или сам продавец может выглядеть или вести себя подозрительно, но дистанционно вы этого не увидите.
При видео-связи убедитесь, что в помещении отсутствуют посторонние лица, проговаривайте со второй стороной сделки все совершаемые действия, а кроме того — сделайте запись разговора, предупредив собеседника. Видеозапись станет хорошим доказательством на случай возникновения спорной ситуации, подтвердит проявление покупателем недвижимости так называемой «должной осмотрительности».
Защита от «Схемы Долиной»
фото: PeopleImages/Shutterstock/Fotodom.ruЧто изменилось
С 1 июля 2026 года Верховный суд РФ кардинально пересмотрел подход к делам, где продавцы недвижимости пытаются вернуть проданное жилье, ссылаясь на то, что действовали под влиянием мошенников.
История со «схемой Долиной» прогремела в прошлом году. Напомним, в резонансном деле певица Лариса Долина продала квартиру покупательнице Полине Лурье, а затем отказалась выезжать из нее и через суд потребовала квартиру обратно, при этом отказываясь выплачивать деньги, ссылаясь на то, что их забрали мошенники.
Верховный суд РФ 16 декабря 2025 года отменил все судебные акты нижестоящих судов, оставил в силе совершенную сделку, и квартиру оставили за добросовестной покупательницей — Полиной Лурье. До этого суды массово вставали на сторону продавцов, игнорируя все доводы покупателей.
Это породило опасную судебную практику и получило название «эффект Долиной» или «бабушкины схемы». Несмотря на резонанс дела Долиной, подобная практика складывалась уже далеко не первый год.
При этом, стоит отметить, что зачастую суды применяли одностороннюю реституцию — то есть суд устанавливал, что покупатель должен вернуть квартиру продавцу, но продавец при этом не должен был возвращать деньги покупателю в связи с тем, что передал их ранее мошенникам. Покупателям предлагалось требовать свои деньги от мошенников (хотя не они их отдавали). Подобный подход абсолютно юридически некорректен и ущемляет права добросовестных покупателей.
Как будет теперь
фото: Spaskov/Shutterstock/Fotodom.ruСудебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены (Определение ВС РФ от 16.12.2025 N 5-КГ25-174-К2).
Суд указал, что сам по себе факт влияния мошенников на продавца не считается безусловным основанием для аннулирования сделки, если покупатель действовал разумно и добросовестно. А кроме того, суд подчеркнул важность применения двусторонней реституции: при признании сделки недействительной каждая из сторон должна получить то, что передала другой (продавцу — недвижимость, покупателю — деньги).
Теперь в подобных спорах суды обязаны тщательно исследовать: понимал ли продавец суть сделки, проявил ли покупатель должную осмотрительность и добросовестность, а не принимать формальные решения в пользу «потерпевших».
Кроме того, Верховный Суд РФ выпустил Тематический обзор № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок. Так, в частности, Верховный суд отмечает: если покупатель действовал добросовестно и не мог распознать это заблуждение, заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Новый подход позволит многим пострадавшим покупателям использовать Тематический обзор при защите своих прав и отстаивании позиции в суде.
Почему теперь нельзя легко оспорить сделку, если обманули мошенники?
фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom.ruВерховный суд дал четкий сигнал: права добросовестного покупателя больше не могут быть принесены в жертву. Раньше достаточно было заявления продавца о мошенниках и психологической экспертизы, чтобы сделка была признана недействительной. Теперь судебная практика меняется:
Продавцу нужно доказать, что он был под влиянием мошенников. Продавцу недостаточно просто сказать, что его обманули мошенники. Нужны убедительные доказательства, что он не понимал значение своих действий именно в момент подписания договора не понимал последствия сделки купли-продажи.
Суды будут оценивать добросовестность покупателя. Если покупатель проверил документы по базовым рискам, цена сделки была рыночной, а поведение продавца не вызывало подозрений, то суд встанет на сторону покупателя.
Двусторонняя реституция — базовый минимум. Даже если сделку признают недействительной, суды теперь стремятся обеспечить возврат денег покупателю, а не просто возвращать квартиру продавцу, оставляя покупателя ни с чем и предлагая требовать деньги с неизвестных мошенников.
фото: cazawi/Shutterstock/Fotodom.ruПродавцам: Заявлять о мошенничестве постфактум стало крайне рискованно. Суд может не только отказать в возврате квартиры, но и потребует вернуть покупателю денежные средства.
Как бы банально это ни звучало, но стоит запомнить раз и навсегда: ни один сотрудник правоохранительных органов не станет просить вас продать свою квартиру в целях помощи государству или для поимки преступников. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, не ждите завершения сделки и передачи денежных средств, обращайтесь в полицию для проверки информации как только с вами связались «правоохранители».
Покупателям: Теперь при покупке вторичного жилья нужно проявлять еще большую осмотрительность. Важно фиксировать все этапы сделки, видеозаписи переговоров, подтверждения рыночности цены.
Хорошим доказательством добросовестности будет юридическое заключение по результатам проверки объекта недвижимости и продавца. Также стоит сохранять весь архив проверенных документов, поскольку продавец может обратиться в суд как через неделю, так и через месяцы.
Льготная ипотека
фото: Volodymyr TVERDOKHLIB/Shutterstock/Fotodom.ruКакие изменения вступили в силу
Более подробно об изменениях по льготной ипотеке мы писали здесь. Пока что многие предложения на стадии согласования и не вступили в силу. Опишем лишь те изменения, которые уже начали действовать с 1 февраля 2026 года.
С февраля семьи могут оформить только один льготный кредит на семью, а не на каждого родителя. При этом супруги обязаны выступать созаемщиками в кредитном договоре.
Теперь законодательно запрещены «донорские» схемы, когда льготу получали через привлечение стороннего созаемщика с ребенком. Например, для возможности получить льготный кредит, 1/4 доли оформлялось на человека с ребенком, подходящего под условия семейной ипотеки.
Стоит отметить, что Минфин РФ планировал внести изменения в условия выдачи семейной ипотеки к 1 июля 2026 года. Однако в настоящее время изменения не внедрены, вопрос внесения правок отложен до 1 октября 2026 года.
Одно из самых обсуждаемых предложений — дифференцированный подход к размеру ставки по кредиту: чем больше детей в семье, тем меньше ставка. Однако в настоящее время это не закреплено на законодательном уровне.
Источник: parents.mirtesen.ru
Комментарии (0)
{related-news}
[/related-news]